2018中国房地产百强企业大数据研究报告!

编辑时间: 2018-03-26 23:20:48    关键字:

 2017年,房地产市场在中国步入新时代的大背景下,将迎来高质量的发展阶段和多层次的全新发展格局,房地产企业应主动转变发展思路,适应行业发展的重大变革,挖掘新时代的发展机遇。为此,中国房地产TOP10研究组以“提质稳发展,谋变新时代”为主题,发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任感强的优秀房地产企业群体,并研究产生了2018中国房地产综合实力百强企业。

 

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一、百强企业整体发展特点分析

 

2017年,房企间“规模之战”高潮迭起,百强企业2017年在激烈的市场角逐中全力拼搏,因城施策,积极把握市场窗口期“抢市场”,实现了销售业绩的突飞猛进,行业集中度进一步“跳涨”。具体来看:

 

1.市场份额提升至47.7%,规模化扩张唱响主旋律

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2017年,规模化加速扩张唱响全年市场主旋律,百强企业奉之为圭臬,积极把握市场结构性热度轮转机遇,销售业绩再上新台阶。百强企业2017年销售总额、销售面积分别达63760.7亿元、49795.9万平方米,同比增长32.8%和23.7%,增长率分别高于同期全国增幅19.1、16.0个百分点,马太效应加剧。

 

图2 百强企业及综合实力TOP10企业2013-2017年市场份额

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行业集中度加速提升,百强企业市场份额持续走高。2017年,百强企业市场份额快速上升至47.7%,较上年提高7.9个百分点,增幅高于2016年3.3个百分点。

 

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随着行业进入资源主导阶段,百强企业的资源集聚效应更为强化,将促进行业集中度进一步提升。百强企业凭借更强的综合实力,在城市市场及土地、资金等资源领域拥有更高话语权,优势资源不断向其倾斜,不仅助推其销售业绩大幅跨越,也保障了其未来拥有充足的竞争砝码,强者恒强已成行业共识。

 

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百强企业对2018年业绩目标整体仍持较高预期,销售目标及增长率均为较高水平,力求在行业卡位战中占据优势地位。具体来看,千亿目标成新的竞争门槛,部分百强企业完成业绩增长目标压力较大。

 

2.因城施策把握消费升级,加强合作抢抓市场先机

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2017年,部分热点城市受到严格的政策调控,但百强企业凭借强大的综合实力抢抓市场机遇,实现销售业绩快速增长,城市集中度继续保持高位。

 

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百强企业抢抓非热点二三四线城市放量契机,二线、三四线城市成交占比提升。百强企业在五个主要城市群的销售占比为78.7%,其中长三角占比最高,达35.5%。

 

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百强企业聚焦主流需求,加大改善类产品结构比例。2017年,百强企业加大改善型产品的推出比例以抢占市场份额,有力推动业绩快速增长。具体来看,百强企业因城施策,一线城市发力首改类及高端类产品,二线及三四线城市聚焦于首改类产品,促进企业业绩实现快速增长。

 

  • 加大合作力度,助力企业业绩快速增长

 

合作共赢已成为百强企业高增长背后的新运营逻辑。2017年,百强企业加强合作力度,权益销售额占比越低,销售额增长率越高。

 

3.模式创新抢占核心资源,内外兼修促高质量发展

 

  • 拿地向三四线城市下沉,通过并购、合作等多渠道补仓

 

2017年,行业规模战进一步升级,土地资源的争夺更趋激烈,百强企业不仅在招拍挂市场攻城略地,更是通过收并购、旧改、产业新城、文旅地产等方式补充优质资源,为其业绩的快速增长储备弹药。2017年,百强前50企业拿地金额达2.55万亿元,其中招拍挂拿地金额2.24万亿元,同比增长76.7%,占全国300城土地成交金额的61.6%。

 

2017年,百强企业凭借自身优势持续加大热点城市深耕力度,城市拿地集中度显著提升。2017年热点城市土地市场竞争趋于白热化,其中百强前50企业在杭州、成都、重庆、沈阳、长沙等城市拿地集中度均超50%。

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百强企业积极把握城市群发展机遇,持续深耕五个主要城市群及周边三四线城市,中西部城市拿地比例明显加大。百强前50企业在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝五个主要城市群拿地金额占比达76.5%。

 

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2017年百强企业的业绩增长依赖于金融的大力支持,在整体融资环境趋紧的背景下,百强企业的融资优势更加凸显。2017年百强企业筹资活动现金流入均值为152.3亿元,同比增长15.8%,筹资规模持续提升。

 

  • 内外兼修加大人才争夺、培养和激励力度,焕发新动力

 

2017年,在房地产行业转型升级、企业规模扩张加速的背景下,房地产行业的人员流动空前高涨,背后是房企对于人才的大量迫切渴求。为了抢夺人才、留住人才,百强企业“内外兼修”,内部推行合伙人、跟投机制,加大股权激励等,外部高薪聘请知名高管、大规模扩招知名高校应届生。

 

4.控成本高周转双管齐下,向效率要效益提升盈利

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2017年,百强企业销售业绩的超预期表现带动了营业收入及净利润的提升,全年百强企业营业收入均值达423.6亿元,净利润均值达48.9亿元,分别同比增长28.5%、30.0%,净利润增速较上年提高4.0个百分点,首次超越营业收入均值增长率,呈现出增收又增利的“双增”现象。

 

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顺应“改善潮”需求,高品质产品提升销售溢价。随着土地成本持续走高,规模较大的百强企业积极强化产品力与服务力,改善溢价空间。从2017年新增土地均价占同期销售均价的比重来看,前10企业的占比均值较去年下降3.6个百分点至36.5%,远低于11-30企业的44.6%和31-50企业的58.9%,保障了充裕的盈利空间。

 

凭借自身规模优势及综合实力,积极通过信用债、基金、资产证券化等方式获取低成本资金,保障企业盈利空间。随着资金紧缩、利率上行压力加大,企业间融资成本分化趋势凸显。

 

修炼管理内功,严控三费,规模较大百强企业三项费用率明显低于其他企业。受人力及财务成本上升影响,2017年百强企业销售、管理和财务三项费用率均值为9.1%,较上年小幅上升0.3个百分点。

 

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百强企业2017年总资产周转率、存货周转率小幅提升。2017年百强企业总资产周转率均值、存货周转率均值分别为0.40、0.52,同比分别增长0.01、0.02。

 

5.围绕主业构建多元布局,做城市美好生活服务商

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新时代下,美好生活的内涵被不断丰富充实,住房需求将逐渐完成由量到质的升级蜕变,“不断满足人民日益增长的美好生活需要”成为房企在业务拓展方面上下求索的基本出发点。

 

6.扶贫建保障房不忘初心,全面履行企业社会责任

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2017年,百强企业积极依法纳税,纳税额及增长率随着企业净利润的快速增长而明显提升:百强企业纳税总额均值达54.3亿元,同比增长17.4%,其中税金及附加均值为32.7亿元,所得税均值为21.6亿元,同比分别增长15.8%、19.9%。

 

7.规模化发展忌盲目扩张,理性决策避高价地风险

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规模中等的百强企业土地布局较为集中,可售货值多分布于区域热点城市,虽短期内业绩可期且无去化压力,但也应注意热点城市调控是否会对其造成影响,以及未来是否有充足土地资源可以满足其强烈的规模增长需求。

 

  • 限价政策下高价地开发难度加大,销售端和融资端承压

 

从近年高价地开盘情况来看,2016年以来全国合计成交的770余宗高价地块中,截至2017年底已开盘项目仅为30个左右。从770余宗高价地块的拿地房企来看,部分企业集中获取了多宗高价地,且部分地块拿地楼面价已经接近或超过限售价格及周边在售房价,去化压力较大。

 

8.监管从严致资金面承压,谨防财务风险的灰犀牛

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2017年百强企业在追逐规模扩张的同时进一步拉升了负债水平,负债压力加大,但实际负债压力尚处合理范围。房地产企业2017年普遍加大杠杆率驱动规模增长,全年资产负债率均值为78.9%,较2016年提高2.2个百分点。

 

2017年,百强企业短期偿债压力明显加大。2017年百强企业的流动比率均值为2.11,较去年上升0.02;速动比率为0.51,较去年下降0.04,延续下行趋势。

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受土地投资支出大幅增加影响,百强企业2017年经营性现金流量净额均值由正转负,呈现紧张态势,由2016年的8.6亿元下降至2017年的-2.1亿元。

 

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随着金融去杠杆以及楼市调控政策的持续深入,2018年房地产企业将面临融资端与销售端的双重压力。仅从债券资金兑付压力来看,房企2018年已经步入集中还款期,面临一定的现金流考验。

 

二、2018中国房地产百强企业TOP10研究

 

中国房地产TOP10研究组在百强企业研究的基础上,对企业规模性、盈利性、成长性等方面进行了深入研究,评价产生了2018中国房地产百强企业“综合实力TOP10”、“规模性TOP10”、“盈利性TOP10”、“成长性TOP10”、“稳健性TOP10”、“融资能力TOP10”、“运营效率TOP10”、“年度社会责任感企业”和“年度扶贫标杆企业”。

 

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2017年,综合实力TOP10企业紧抓市场机遇,实现了销售业绩的跨越式增长,同时展现出企业良好的稳健性和成长性,成为全国房企的标杆。

 

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2017年,规模性TOP10企业的资产和销售规模迈上新台阶,总资产均值8573.9亿元,同比增长69.4%,销售额及营业收入均值分别为2997.2亿元和2296.1亿元,分别为同期百强均值4.7倍和4.8倍。

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2017年,盈利性TOP10企业的利润规模持续扩大,净利润均值达122.7亿元,同比增长39.3%,是百强企业净利润均值的2.1倍。

 

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2017年,成长性TOP10企业销售额增长率均值为83.7%,高于同期百强企业均值50.9个百分点,营业收入增长率均值达44.6%,超过同期百强企业均值20.4个百分点,保持着强劲的发展势头。

 

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2017年,稳健性TOP10企业资产负债率均值为73.5%,低于同期百强企业均值5.1个百分点,负债结构持续优化;稳健性TOP10企业在2017年的速动比率均值为0.74,高于同期百强企业平均水平,短期偿债能力明显高于行业平均水平。

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2017年,在金融去杠杆背景下,房企融资渠道受限,融资能力TOP10企业充分发挥自身优势,积极拓宽融资渠道,低成本获取优质资金,筹资规模持续提升,为企业持续健康发展提供有力支持。

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2017年,运营效率TOP10企业紧跟市场需求变化,因城施策适时调整产品结构;同时企业积极推进高周转运营策略,加强效率管控,不断提升企业运营效率。

 

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2017年,年度社会责任感企业积极响应国家去库存政策,同时,在装配式建筑、保障房建设、环保事业以及公益慈善事业等方面,努力践行企业社会责任。年度社会责任感企业主动承担各地保障房建设任务,并以高标准进行建设,改善低收入人群居住环境,圆百姓的安居梦想。

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2017年是扎实推进脱贫攻坚战的重要一年,是精准扶贫精准脱贫的深化之年,扶贫标杆企业在获得自身发展的同时不忘回馈社会,积极响应国家精准扶贫号召,帮助落后地区脱贫。

 

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祥生、联发、福晟等百强之星企业顺势而为,积极调整发展战略:或深耕重点区域及核心城市;或提升产品品质,增强企业核心竞争力;或深化多元化业务发展战略,挖潜新的利润增长空间。

 

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天恒、中粮、融创、鲁能、银丰、苏州伟业等企业则通过区域深耕,树立了领先的市场地位。

 

三、2018中国特色地产优秀企业研究

 

在行业悄然变革的转折期,房地产企业只有积极拥抱新时代才能创造新的辉煌。2017年,一批优秀企业已经在多元化的发展领域积极进行运营模式的不断升级,产品、技术和服务的不断创新,通过质量、效益和动力的全方位变革推动产业的协同发展,探索在新时代背景下的可持续发展路径,引领行业高质量发展。

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长租公寓运营优秀企业基于自身特点,培育并探索切实可行的运营模式,解决房源获取、运营能力、资金来源等难点和痛点,加快规模化进程,抢占市场份额。

 

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面对消费模式提档升级的商业地产市场,行业中有一批优秀的商业地产企业围绕市场需求变化进行战略调整、模式变革,引领商业地产在新时代下的创新发展。

 

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随着国内房地产市场进入调整期,住宅需求逐渐回归理性,而新时代下中国新型城镇化建设和产业转型升级的提速使产业地产的开发价值和区域性发展机遇彻底爆发,成为房企及各路资本转型发展的新风口。

 

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另外,中国房地产城镇化运营引领企业蓝城积极推进“小镇之蓝”建设,首创镇长生活服务体系,打造“比城市更温暖,比乡村更文明”的新型小镇,以三大研究院为支撑,探索研究小镇建设运营中的跨界、整合和创新模式,为中国新型城镇化提供行业的标杆范本。

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房企紧抓新时代发展契机,持续完善与升级产品,构建“地产+”生态圈格局。

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部分房地产企业在各特色地产领域积累了先进的开发、运营、管理等相关经验,建立了品牌优势,并积极通过代建等模式进行品牌输出。

 

3、2018中国房地产服务优秀企业研究

 

中国房地产市场进入高质量发展的新时代,房地产服务也迎来提质变革的新阶段。随着针对房地产销售、金融等的政策环境发生重大变化,市场更加规范、健康。符合房地产行业定位和政策导向的房地产服务具有广阔的发展空间,是房地产市场高质量发展的重要支撑。在此背景下,房地产服务企业不忘初心、深化转型,涌现出一批追随时代、创新求进的优秀房地产服务企业,他们不断创新服务模式,提升服务能力,以适应新时代的发展要求。

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加码技术促进服务升级,深度融合“互联网+”巩固核心竞争力;聚焦存量市场蓝海,资产运营业务初见成效,并且以更加开放共享的姿态整合多方资源塑造新的行业生态。

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房地产基金提升主动管理能力,在并购和城市更新等方面积极盘活存量,提高金融服务水平;产业基金不断涌现,升级企业投资功能。与此同时,资产证券化快速发展,不断释放流动性,打通基金退出渠道。

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适应新环境,行业内优秀信托公司利用自身优势,把握市场规律,探索专业化、差异化的发展路径,推动行业转型升级。

结语:

2017年,“房住不炒”勾勒出了未来更长一段时期内房地产之于中国经济社会中的基本定位,也明确了房地产市场的运行规则正在发生转折性、根本性的变化,“新时代”的大幕正在徐徐展开。在此背景下,百强企业已然意识到“规模不是万能的,但无规模不成活”,在赶搭“末班车”冲刺销售业绩的同时,强化运营能力、构筑美好生活,寻求高质量发展。在未来波动性、危机感、风险和不确定的市场环境下,百强企业应主动拥抱波动和风险,提高自身的“反脆弱性”,成为“真正的行业勇者”。另外,新时代已经拉开序幕,中国房地产市场格局即将发生深远的变化,房地产企业也将面临着全新的机遇和挑战。百强企业应借助新时代东风,变革创新,攻关克难,充分发挥企业优势,实现跨越式增长,为实现人民美好生活愿景而努力奋斗。

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